การตรวจสอบสภาพอาคาร

การตรวจสอบอาคาร
การตรวจสอบสภาพอาคาร
อภิวัฒน์ ตั้งวิทย์โมไนย
นักศึกษาหลักสูตรวิศวกรรมศาสตรมหาบัณฑิต สาขาวิชาการตรวจสอบและกฎหมายวิศวกรรม
คณะวิศวกรรมศาสตร์ มหาวิทยาลัยรามคำแหง
บทคัดย่อ
การจัดทำบทความ การตรวจสอบสภาพอาคารนี้ได้รวบรวมเนื้อหาที่ประชาชนควรรู้เกี่ยวกับกฎหมายควบคุมอาคารและการบังคับใช้กฎหมาย และบทลงโทษของผู้ฝ่าฝืน
Abstract
Preparation of the article. The inspection of building material was collected people should know about Building Control and Law Enforcement Act. And punishment of violations.

Keyword: Preparation , Inspection
1.บทนำ
การตรวจสอบสภาพอาคาร
ตามกฎกระทรวงโดยที่มาตรา ๓๒ ทวิ (๓) แห่งพระราชบัญญัติควบคุมอาคาร พ.ศ. ๒๕๒๒ ซึ่งแก้ไขเพิ่มเติมโดยพระราชบัญญัติควบคุมอาคาร (ฉบับที่ ๓) พ.ศ. ๒๕๔๓ บัญญัติให้รัฐมนตรีมีอำนาจออกกฎกระทรวงกำหนดประเภทอาคารที่ต้องจัดให้มีผู้ตรวจสอบด้านวิศวกรรมหรือผู้ตรวจสอบด้านสถาปัตยกรรม แล้วแต่กรณี เพื่อทำการตรวจสอบสภาพอาคาร โครงสร้างของตัวอาคารและอุปกรณ์ประกอบต่าง ๆ ของอาคาร เพื่อประโยชน์แห่งความมั่นคงแข็งแรง และความปลอดภัยในการใช้อาคาร โดยให้มีผลบังคับใช้กับอาคาร 9 ประเภท ภายหลังจากประกาศในราชกิจจานุเบกษา เมื่อวันที่ 29 ธันวาคม พ.ศ. 2548 ภายในระยะเวลา 2 ปี
ได้กำหนดคุณสมบัติเฉพาะของผู้ตรวจสอบอาคาร ตามหลักเกณฑ์การขอขึ้นทะเบียนและการเพิกถอน การขึ้นทะเบียนเป็นผู้ตรวจสอบ และหลักเกณฑ์การตรวจสอบอาคาร ได้ประกาศในราชกิจจานุเบกษา เล่ม 122 / ตอนที่ 126 ก หน้า 1/29 ธันวาคม พ.ศ. 2548 นั่นหมายความว่า อาคารประเภทที่กำหนดให้มีการตรวจสอบ ต้องตรวจสอบใหญ่ครั้งแรกให้แล้วเสร็จ และเสนอรายงานผลการตรวจสอบ ให้เจ้าหน้าที่ท้องถิ่น ภายในวันที่ 29 ธันวาคม พ.ศ. 2550
การตรวจสอบอาคาร มีเป้าหมายในการตรวจสอบให้อาคารมีความปลอดภัยทั้งด้านโครงสร้างและระบบประกอบอาคารให้อาคารมีสภาพพร้อมใช้งาน โดยเน้นเรื่องการเตือน ต่อสู้และหนี กรณีมีอัคคีภัย ไม่ใช่เป็นการตรวจเพื่อประเมินราคาของอาคาร และไม่ได้ตรวจว่าอาคารก่อสร้างถูกต้องตาม
กฏหมายหรือไม่
หลักเกณฑ์การตรวจสอบนั้นผมขอเล่าให้ฟังพอสรุป ดังนี้ครับ
อาคารทุกอาคารเมื่อก่อสร้างแล้วเสร็จ ควรมีระบบปฏิบัติการและบำรุงรักษาอาคารให้อยู่ในสภาพดีอย่างสม่ำเสมอ หรืออาจเรียกได้ว่า ควรมีระบบ “O and M” โดย “O” ย่อมาจาก Operate หมายถึง ระบบปฏิบัติการ และ “M” ย่อมาจาก Maintenance หมายถึง ระบบการบำรุงรักษา ดังนั้น ระบบ “O and M” จึงหมายถึง ระบบปฏิบัติการและบำรุงรักษาให้อยู่ในสภาพที่สามารถใช้งานได้ดี เพื่อให้อาคารนั้น ๆ อยู่ในสภาพที่สมบูรณ์และใช้งานได้ตลอดเวลา การตรวจสอบการบำรุงรักษาที่ว่านี้ เจ้าของอาคารสามารถทำได้ด้วยตนเอง ซึ่งอาจมีระบบการตรวจติดตามภายใน ( Internal Audit )ด้วยก็ยิ่งดี และเป็นสิ่งที่สมควรกระทำเป็นอย่างยิ่ง
ส่วนการตรวจสภาพอาคารตามกฎกระทรวงฯ นั้น เป็นการสอบทานหรือตรวจติดตามจากภายนอก ซึ่งเป็นการ Audit โดยผู้ตรวจสอบอิสระ ซึ่งผู้ตรวจสอบที่ว่านี้จะต้องเป็นผู้ที่ผ่านการอบรม การสอบและขึ้นทะเบียนกับกรมโยธาธิการ
2.วัตถุประสงค์ของกฎหมาย
เหตุผลที่ต้องมีการออกกฏหมายทั้ง 2 ฉบับ นี้
เนื่องจากในอดีตหลังจากอาคารก่อสร้างแล้วเสร็จและได้รับใบรับรองอาคารเป็นที่เรียบร้อยแล้ว จะไม่มีกฏหมายหรือข้อกำหนดที่ชัดเจนในการตรวจสอบการใช้งาน หรือ ระบบต่างๆ ของอาคารโดยเป็นหน้าที่ของผู้ดูแลอาคารแต่ละแห่ง จนกว่าจะมีการยื่นขออนุญาตแก้ไข หรือเปลี่ยนแปลงอาคาร โดยในความเป็นจริง ภายหลังจากเริ่มใช้อาคาร มักจะมีการเปลี่ยนแปลงการใช้ วัสดุตกแต่ง ระบบบริการของอาคาร ซึ่งมีผลกระทบต่อความปลอดภัยของผู้ใช้อาคาร ทั้งนี้อาจจะโดยความไม่ตั้งใจ หรือความไม่รู้ของเจ้าของ หรือผู้ดูแลอาคาร ดั้งนั้นกฎหมายทั้ง 2 ฉบับนี้ จึงมีวัตถุประสงค์เพื่อสร้างระบบตรวจสอบการใช้อาคารให้มีความปลอดภัยต่อผู้ใช้อาคารเป็นหลัก โดยกำหนดหลักเกณฑ์ของ ผู้ตรวจสอบ และ วิธีการตรวจสอบเพื่อให้เป็นมาตรฐานเดียวกัน
2.1 ประเภทอาคาร ที่ต้องยื่นรายงานการตรวจสอบอาคาร
1. อาคารสูง (อาคารทีมีความสูงตั้งแต่ 23 เมตร ขึ้นไป)
2. อาคารขนาดใหญ่พิเศษ ( อาคารที่มีพื้นที่ทุกชั้นในหลังเดียวกันตั้งแต่ 10,000 ตารางเมตร ขึ้นไป )
3. อาคารชุมนุมคน (อาคารที่บุคคลอาจเข้าไปภายในเพื่อประโยชน์ในการชุมนุมคนมีพื้นที่ตั้งแต่ 1,000 ตารางเมตร หรือชุมนุมคนได้ตั้งแต่ 500 คนขึ้นไป )
4. โรงมหรสพ (อาคารหรือส่วนหนึ่งส่วนใดของอาคารที่ใช้เป็นสถานที่สำหรับ ฉายภาพยนต์ แสดงละคร แสดงดนตรี หรือการแสดงรื่นเริงอื่นใด และมีวัตถุประสงค์เพื่อเปิดให้สาธารณชนเข้าชมการแสดงนั้นเป็นปกติธุระ โดยจะมีค่าตอบแทนหรือไม่ก็ตาม )
5. โรงแรม ตามกฏหมายว่าด้วยโรงแรม ที่มีจำนวนห้องพักตั้งแต่ 80 ห้องขึ้นไป
6. สถานบริการ ตามกฎหมายว่าด้วยสถานบริการ ที่มีพื้นที่ตั้งแต่ 200 ตารางเมตรขึ้นไป
7. อาคารชุด ตามกฏหมายว่าด้วยอาคารชุด หรืออาคารอยู่อาศัยรวม ที่มีพื้นที่ตั้งแต่ 2,000 ตารางเมตร ขึ้นไป โดยมีบทเฉพาะกาลดังนี้
อาคารที่มีพื้นที่ไม่เกิน 5,000 ตารางเมตร ให้ได้รับการยกเว้นเป็นเวลา 7 ปี นับจากวันที่กฏกระทรวงนี้บังคับใช้ ( กฏกระทรวงบังคับใช้วันที่ 25 ตุลาคม 2548 ) ดังนั้นต้องยื่นรายงานการตรวจสอบครั้งแรกภายใน วันที่ 24 ตุลาคม 2555
อาคารที่มีพื้นที่เกิน 5,000 ตารางเมตร ให้ได้รับการยกเว้นเป็นเวลา 5 ปี นับจากวันที่กฏกระทรวงนี้บังคับใช้ ( กฏกระทรวงบังคับใช้วันที่ 25 ตุลาคม 2548 ) ดังนั้นต้องยื่นรายงานการตรวจสอบครั้งแรกภายใน วันที่ 24 ตุลาคม 2553
8. อาคารโรงงาน ตามกฏหมายว่าด้วยโรงงานที่มีความสูงมากกว่า หนึ่งชั้น และมี พื้นที่ใช้สอยตั้งแต่ 5,000 ตารางเมตร ขึ้นไป
ข้อสังเกตุ ในกรณีที่อาคารโรงงานมีความสูง 23 เมตรขึ้นไป หรือ มีพื้นที่ตั้งแต่ 10,000 ตารางเมตร ขึ้นไป ต้องถูกตรวจสอบเพราะเข้าข่ายอาคารสูงหรือ อาคารขนาดใหญ่พิเศษ
9. ป้าย หรือสิ่งที่สร้างขึ้นสำหรับติดตั้งป้ายที่สูงจากพื้นดินตั้งแต่ 15 เมตรขึ้นไป หรือ มีพื้นที่ตั้งแต่ 50 ตารางเมตร ขึ้นไป หรือ ป้ายที่ติดตั้งบนหลังคาหรือดาดฟ้าของอาคาร หรือส่วนหนึ่งส่วนใดของอาคารที่มีพื้นที่ตั้งแต่ 25 ตารางเมตร ขึ้นไป
2.2 บุคคลธรรมดา/นิติบุคคลที่เป็นผู้ตรวจสอบ
บุคคล
- วิศวกร
- สถาปนิก
เงื่อนไขสำคัญ
- ผู้ตรวจสอบต้องเป็นผู้มีใบอนุญาตประกอบวิชาชีพ
- ผู้ตรวจสอบต้องผ่านการอบรมตามหลักสูตรและสอบตามเกณฑ์ที่กรมโยธาฯกำหนด
- ผู้ตรวจสอบต้องทำประกันภัยสำหรับผู้ประสบเหตุ วงเงินอย่างน้อย 2 ล้านบาท
รายการตรวจสอบโครงสร้างอาคาร
2.3 การตรวจสอบความมั่นคงแข็งแรงของอาคาร ดังนี้
1) การต่อเติมดัดแปลงปรับปรุงตัวอาคาร
2) การเปลี่ยนแปลงน้ำหนักบรรทุกบนพื้นอาคาร
3) การเปลี่ยนสภาพการใช้อาคาร
4) การเปลี่ยนแปลงวัสดุก่อสร้างหรือวัสดุตกแต่งอาคาร
5) การชำรุดสึกหรอของอาคาร
6) การวิบัติของโครงสร้างอาคาร
7) การทรุดตัวของฐานรากอาคาร
2.4 การตรวจสอบขั้นต้น
- การตรวจสอบลักษณะเพื่อยืนยันข้อมูลจากแบบ
- การตรวจสอบขั้นต้นด้วยสายตา หรือเครื่องมือง่าย ๆ
- การประเมินสภาพเบื้องต้น
- พบการเปลี่ยนแปลงน้ำหนักบันทุกหรือไม่?
- พบการต่อเติมปรับปรุงหรือไม่ ? 4 ชั้น เป็น 5 ชั้น
- พบการเปลี่ยนแปลงการใช้สอยหรือไม่?
- พบการเปลี่ยนแปลงการใช้วัสดุหรือไม่ ? ผนังทาสี เปลี่ยนเป็นผนังกรุหินธรรมชาติ เป็นต้น
ทั้งนี้ ปัญหาอาคารร้าวทรุด กระทั้งถึงขั้นถล่ม อาจเกิดได้หลายสาเหตุ เช่น
1.เจ้าของอาคารเห็นแก่ประโยชน์ส่วนตน สมรู้ร่วมคิดกับเจ้าหน้าที่รัฐต่อเติมอาคารผิดไปจากแบบเพื่อหารายได้กับ พื้นที่ที่งอก เช่นแบบก่อสร้างกำหนดแค่ 3 ชั้น ก็ต่อเติมเพิ่ม อีก 2 ชั้นเป็น 5 ชั้น
2. โครงสร้างอาคารกับการใช้ประโยชน์ไม่สอดคล้องกันหรือใช้พื้นที่ของอาคารผิด ประเภทผิดวัตถุประสงค์ เช่นชั้นดาษฟ้ามักเป็นพื้นที่เปิดโล่ง แต่กลับกลายเป็นพื้นที่ที่ตั้งสำรองของแท็งค์น้ำขนาดใหญ่ จำนวนมาก
3. มีการดัดแปลงการใช้อาคารผิดประเภท เช่น จากโครงสร้างของ โกดัง คลังสินค้า กลับต่อเติมเป็น ดิสเค้าสโตว์ ห้างสรรพสินค้า
4.การลดสเปกวัสดุก่อสร้างเพื่อต้นทุนที่ถูกลง
5.สภาพอาคารเก่าโครงสร้างเสื่อม
6. ละเลยการติดตั้งระบบป้องกันอัคคีภัยหากเกิดเพลิงไหม้นานๆโครงสร้างจะเสื่อม และทรุดตัวได้ เป็นต้น
3. บทลงโทษ
บทลงโทษตาม พระราชบัญญัติควบคุมอาคาร พ.ศ 2522 มาตรา 65 ทวิ
ผู้ใดไม่ปฏิบัติตามมาตรา 32 ทวิ ( การส่งรายงานตรวจสอบอาคาร ) ต้องระวางโทษจำคุกไม่เกิน 3 เดือน หรือปรับไม่เกิน 60,000 บาทหรือทั้งจำทั้งปรับ
นอกจากต้องระวางโทษตามวรรคหนึ่งแล้ว ยังต้องระวางโทษปรับอีกวันละไม่เกิน 10,000 บาทจนกว่าจะปฏิบัติให้ถูกต้อง อีกทั้งมีผลกระทบด้านอื่น เช่น ในกรณีที่ต้องใช้ใบรับรองอาคาร ประกอบในเอกสารขออนุญาตอื่น เช่น ใบประกอบการโรงงาน ใบประกอบการโรงแรม เป็นต้น
4. สรุป
ตามมาตรา ๓๒ ทวิ (๓) แห่งพระราชบัญญัติควบคุมอาคาร พ.ศ. ๒๕๒๒ ซึ่งแก้ไขเพิ่มเติมโดยพระราชบัญญัติควบคุมอาคาร (ฉบับที่ ๓) พ.ศ. ๒๕๔๓ กำหนดประเภทอาคารที่ต้องจัดให้มีผู้ตรวจสอบด้านวิศวกรรมหรือผู้ตรวจสอบด้านสถาปัตยกรรม แล้วแต่กรณี เพื่อทำการตรวจสอบสภาพอาคาร โครงสร้างของตัวอาคารและอุปกรณ์ประกอบต่าง ๆ ของอาคาร เพื่อประโยชน์แห่งความมั่นคงแข็งแรง และความปลอดภัยในการใช้อาคาร โดยการตรวจสอบอาคารนั้นเราเน้นเรื่องการเตือน ไม่ใช่เป็นการตรวจว่าอาคารก่อสร้างถูกต้องตามกฏหมายหรือไม่
กิตติกรรมประกาศ
ขอขอบคุณ คุณพันกรณ์ ชีวะวุฒิวัฒนวิทย์ ซึ่งกรุณาสละเวลา ให้ความรู้และคำแนะนำตลอดการสัมมนา จึงทำให้บทความนี้สำเร็จลงได้
เอกสารอ้างอิง
[1] นาย ประสงค์ ธาราไชย, 2544. ประสบการณ์งานช่าง. สถานที่พิมพ์วิศวกรรมสถานแห่งประเทศไทย ในพระบรมราชูปถัมภ์ (ว.ส.).
[2] ฝ่ายวิชาการสูตรไพศาล, 2554. พระราชบัญญัติควบคุมอาคาร ฉบับปรับปรุงใหม่ พ.ศ. 2550-2553 . สถานที่พิมพ์ : สูตรไพศาล , สนพ.

ประประวัติผู้เขียน
นายอภิวัฒน์ ตั้งวิทย์โมไนย
ปริญญาตรี มหาวิทยาลัย พระจอมเกล้า ธนบุรี วิศวกรรมโยธา
ตำแหน่งหน้าที่ วิศวกรโยธา บริษัท ชาร์เตอร์-นิช จำกัด